张力张量父子困局：实地集团商票暴雷 富力遭遇股债双杀

上市闯关的最终失败，叠加过快的拿地节奏和不及预期的销售等因素，最终让实地地产成为了又一个“爆雷”房企。2021年5月开始，实地地产连续被曝商票兑付违约，在“三道红线“的限制下，实地地产面临巨大的资金压力。而此时的富力地产，也面临巨额债务压力。

　　雷达财经出品  文|张凯旌  编|深海

　　“本集团目前并无与实地集团有任何直接或间接对本集团构成财务负债的财务贷款或债务担保安排；本集团与实地集团并无股权关系。”7月27日，富力地产发布自愿性公告，撇清自身与实地地产的关系。

　　急于撇清的富力地产，遭遇了股债双杀，7月26日，富力地产一支债券暴跌，创下了2021年1月发行以来的最大单日跌幅。公司股价自7月26日至今，已累计下跌16.24%。

　　公开资料显示，富力地产由张力、李思廉创办，曾是“华南五虎”之一。而实地地产的创始人张量，则是张力之子。从一家地方性小型房地产公司，发展至向港交所递交招股书的IPO房企，实地地产的进化离不开张量的操盘，更离不开张力的帮助。

　　然而，上市闯关的最终失败，叠加过快的拿地节奏和不及预期的销售等因素，最终让实地地产成为了又一个“爆雷”房企。2021年5月开始，实地地产连续被曝商票兑付违约，在“三道红线“的限制下，实地地产面临巨大的资金压力。而此时的富力地产，也面临巨额债务压力。

　　雷达财经梳理发现，张量从发家到“钱紧”的经历，只是地产界当下的一个缩影。张量“出道”时，曾与王思聪、潘瑞、王烁并称“新京城四少”，一时风头无两。

　　时过境迁，张量和他的实地地产能再创辉煌吗？

　　实地地产陷暴雷危机，富力地产紧急撇清关系

　　“实地还钱！”

　　7月25日，广州富力盈凯大厦的实地集团总部处，聚集了一群维权的供应商和持票人，他们拉起“实地集团商票违约欠债还钱”横幅，身着写有“实地还钱”字样的衣服，试图冲进去要个说法，但却被保安驱赶，现场一度混乱发生冲突。

　　据悉，实地地产商票逾期兑付事件已发酵两月有余。5月初，有消息称实地地产子公司惠州市现代城房地产发展有限公司（下称“惠州现代城”）于今年4月27日至30日到期的部分票面额为50万及100万的票据，最新状态提示付款已拒付，收款人均为山西富兴盛洁净能源发展有限公司（下称“山西富兴盛”）。

　　5月7日，实地地产发布公告称，惠州现代城在2020年4月至5月期间，曾向山西富兴盛开具电子商业承兑汇票，但却遭到了山西富兴盛的诈骗。

　　以此为由，实地地产表示，截至5月7日涉及未兑付商票款5700万，只会积极兑付其中的70%，剩余30%公司将根据司法机关处置结果完成善后工作。

　　公告一出，当即引起多家供应商和投资人的强烈不满。于是5月8日，实地地产光速改口，称“截至5月8日所涉及到期的商业承兑汇票，已100%承兑。”

　　然而，接连发布的两封公告并未打消市场疑虑。据报道，实地于2020年4月-8月签发的相关融资性票据共有12亿，由上述提及的惠州现代城及另一家实地子公司天津金河湾置业签发，收款人涉及山西、天津、武汉等省市的公司。

　　除上述商票，实地在5月-7月之间还将有若干笔票据到期，合计多达13笔。

　　市场的担忧很快应验，5月底，实地地产再被曝商票逾期兑付。对此公司的回复是：“因小额商票的持票人较多，银行系统完成商票兑付的相关流程需要时间。建议各持票人提前与我司联系，以免兑付手续时间被动延长。”

　　但从近期发生在广州富力盈凯大厦的维权事件看来，事情恐怕不止“银行系统需要时间”这么简单。

　　据媒体报道，截至7月1日，自融商票中仅惠州现代城未结清的票据量就达1377笔，总额7.2亿；拒付386笔，金额2.25亿。

　　此外，雷达财经注意到，有微博用户自7月12日起就将自己公司与实地集团子公司签订的商票贴出，合计金额25万元整，并称该商票已于7月6日到期，但现在联系不上该子公司的任何人。直至7月27日，该用户仍在控诉实地集团不进行兑付的行径。

　　有报道称，实地最新向持票人给出的答复是，兑付要等到资金危机结束，可以支付3成，剩余7成展期，重新开具商票进入漫长等待。

　　商票逾期兑付带来的影响还在蔓延。7月26日，富力地产一支债券暴跌，创下了2021年1月发行以来的最大单日跌幅，富力地产股价单日也下跌4.18%；27日，富力地产盘中紧急发布声明，但股价单日跌幅还是达到6.03%。

　　有分析人士将这封自愿性公告视作富力的“切割声明”，意在透露富力不会给实地输血，必要时会放弃实地。

　　但有网友认为，只要张量和张力的父子关系还在，实地地产就免不了和富力地产关联起来的命运，7月28日至今，富力地产下跌超7%。

　　曾鼎力相助，如今自身难保

　　张力并不是不想帮儿子，相反，其曾在张量崛起的过程中起到了重要作用。

　　张量是个80后，曾留学加拿大，2003年回国创立了实地地产的前身——恒量建设集团。初创时，这家企业便成为了富力的重要合作承建商之一，承接了富力多个住宅小区、甲级写字楼建造和装修等工程。

　　2006年，广州实地房地产开发有限公司成立，而实地集团的首个项目中山璟湖城就由时任富力地产北京公司副总经理的邬琳坐镇操盘。

　　此外，该公司的法人长期由张力的哥哥张小林担任，另一位富力高管王洪志则长期担任实地地产副总裁与广州、遵义、无锡等城市公司的负责人，至今依旧是实地的执行董事。也因此，实地集团长期被视作“富力系”公司。

　　2012年，张力持股70.8%的煤矿公司力量能源挂牌港交所，公司上市后，张力就将大部分股份转让至张量名下。至2020年底，张量仍持有力量能源62.96%的股份，根据公司彼时股价计算，张量持有市值超21亿港元。

　　张量也曾尝试“独立”。2015年，张量在新春大会上提出“增加非富力业务，打造自己的品牌”。同年，实地集团在广州长岭居板块连拿4宗地，并自此走出广州，开始在全国的扩张之路。2016年，实地地产销售额突破百亿；2017年，实地地产销售额突破200亿，但与此同时，公司也陷入了债务危机。

　　根据招股书，2017年实地地产的借款总额为119.82亿元，净负债率高达3809%，远超行业100%的安全线。

　　关键时刻，还是张力出手相救。据网易清流报道，2017年，张力为实地地产垫款9亿元，同年实地地产向张力偿还垫款高达13亿元，偿还富力系公司垫款8921.1万元；2017年、2018年，张量和张力还共同担保了三笔金额为27亿元、23.45亿元、28.50亿元的借款。

　　此外，实地地产还为张力关联方提供机电装修服务、供货并获得租赁服务，2019年，实地地产总计应付张力关联方即富力旗下公司2.06亿元。

　　值得一提的是，对于培养儿子当富力接班人，张力曾予以否认：“两边都没关系，股东都不一样，老板也不一样。那本身就是张量的公司，我仅在他公司上市的时候帮了一下。平时，他赚他的钱，我赚我的钱。”

　　也因此，在实地地产暴雷的情况下，众多供应商和商票持票人把希望寄托在了张力身上。但如今的富力地产，也正被“三道红线”压的喘不过气来。

　　尽管富力地产在2020年通过减缓购地、出售资产、股份增发等方式尽可能地削减了债务，但年报显示，截至2020年底，富力地产剔除预收款后的资产负债率为76.7%、净负债率为130.2%、现金短债比0.40，仍然三道红线全踩。与此同时，富力地产的借款总额为1597.3亿元，一年内需要偿还638.92亿元的高额负债。

　　2021年，富力为降负债放弃了拿地，但疲软的销售端或将让公司陷入高息展期的恶性循环。

　　克而瑞发布的《2021年上半年中国房地产企业销售TOP200排行榜》显示，不管是按全口径销售金额，还是权益金额、操盘金额，富力地产的行业排名均有所下滑。其中，公司上半年权益金额仅录得555.8亿元，若按其2021年销售目标1500亿元计算，上半年的年度完成率不到40%。而自2019年来，富力已连续两年未达成销售目标。

　　未来之路不好走

　　债务缠身，父亲也无法出手相救，张量只能自己想办法，但从过往的履历来看，张量对实地地产定位曾发生摇摆。

　　在宣布增加非富力业务后，张量曾想为实地地产注入科技概念，将公司打造成“地产界的苹果”。

　　为此，张量招揽了百度原副总裁李明远担任总裁，欲探索智慧小区模式。但这不仅引发了公司人事动荡，就连李明远也在履职一年半后离开了实地。消息称，李明远上任的2017年，实地总经理级别以上离职者超过10人。另据内部人士透露，李明远曾提出用互联网管制思路改革实地地产，掀开一轮区域扩大授权的公司架构变更，但此举张量并不认同。

　　后来，前金辉集团总裁马立强、原泰禾集团(1.960, 0.07, 3.70%)CFO李斌、泰禾总裁助理李朝阳、中海原副总裁刘军等人都曾加盟实地，但如今也早已悉数退场。

　　有观点认为，频繁的人事变动与张量个人性格有一定关系。

　　一名曾与实地地产合作过的乙方高管称，总经理级别流动大，多数是业绩达不到就要离职。有关业绩，2018年张量曾将实地地产内部销售目标上调至1200亿，足足比2017年的销售额多了1000亿。还有报道称，广州曾有一次实地项目因开盘销售业绩不佳，包括广州城市总经理在内，整个城市公司营销总级别以上的人被全部开除。

　　张量还曾觊觎IPO。2019年11月，实地迎来了前碧桂园副总裁、江苏区域负责人刘森峰，彼时这被业内视为实地冲刺规模扩张的信号。而公司递交招股书的时间，恰好是在半年后。

　　但实地地产毕竟不能和碧桂园相提并论。2020年前8个月，实地集团大力投入85亿元，用于扩充土储，须知，2019年全年公司拿地额不到75亿元。然而一纸招股书，却揭露了实地地产的负债窘境。

　　2017-2019年，实地集团净负债率分别达3809%、533%和225%，远高于行业平均水平。同期，实地的借款成本为12.8亿、17.08亿、21.73亿元，销售毛利为7.72亿元、15.71亿元、25.44亿元，前两年的借款成本甚至高于毛利。

　　高昂的财务成本也让公司三年的净利率仅有8.4%、13.3%及9.1%。作为对比，碧桂园同期在销售额高达2201亿、3694亿、4750亿的情况下，净利率为12.67%、12.81%、12.60%。

　　2020年，实地的信托融资及其他非银行融资占公司借款总额比例接近一半。这些借款中，利率均超10%，最高的达到24%，其次还有19.4%、17.5%等，融资代价可谓相当高。

　　最终，实地地产IPO无奈折戟，刘森峰也选择了离开，还引发了一波13名高管的离职潮。不过实地集团称，大部分人员是被公司劝退的，仅有两人因个人原因辞职。

　　实地困局的背后，是房地产行业的转向。中航基金首席投资官邓海清近期接受某栏目采访时表示：“房地产上涨的黄金岁月已经没了。”另有行业人士指出，未来行业的格局将会向规模房企强者恒强的方向发展，中小房企的“逆袭”难度更大。

　　对于实地地产的后续命运，雷达财经将继续关注。